Как застройщикам не попасть в «красную зону» из-за задержки строительства жилого объекта

Уже почти четыре года российские застройщики возводят жилые комплексы, остерегаясь их занесения в Единый реестр проблемных объектов, ведущийся госкорпорацией ДОМ.РФ. Экономические неурядицы и объективные трудности в любой момент могут затормозить сроки строительства, что может повлечь включение долгостроя в этот реестр, а застройщика сделать кандидатом в банкроты. О том, как работает механизм затягивания девелопера в «красную зону» предбанкротного и банкротного состояния, и о том, как можно этого избежать, рассказала порталу всеостройке.рф руководитель адвокатской компании, кандидат юридических наук, член Ассоциации юристов России, эксперт круглых столов и рабочих групп при Государственной Думе РФ Анастасия Васильевна Поликыржа.

            График строительства и сроки ввода лучше не нарушать

Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО), включающий недостроенные в срок жилые дома на территории РФ, стал вестись с 1 июля 2019 года на базе Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) ДОМ.РФ. Он был создан в соответствии с изменениями, внесенными в конце 2018 года в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). 

             За неполные четыре года накопилось немало практик банкротства девелоперов, чьи возводимые объекты не вписались в ранее запланированные сроки строительства. 

Критерии для внесения дома в ЕРПО (определенные обновленным 214-ФЗ) таковы:

            ● в отношении застройщика введена процедура банкротства в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)» (127-ФЗ);

            ● в отношении объекта долевого строительства нарушены сроки завершения строительства более чем на 6 месяцев;

            ● нарушены сроки передачи объекта долевого строительства гражданам — участникам долевого строительства (дольщикам) более чем на 6 месяцев.

Сразу отмечу, что речь идет преимущественно о тех объектах, которые строятся по старой схеме долевого строительства (действовала до 1 июля 2019 года), без привлечения проектного финансирования с использованием счетов эскроу. Как известно, размещение денег дольщиков на счетах эскроу уже само по себе призвано защитить их от потери вложений (без учета фактора инфляции), а застройщики получают гарантированное кредитование от банка, в котором счета эскроу открыты. 

Москомстройинвест ввел понятие «красная зона» для застройщика

С легкой руки Москомстройинвеста (отраслевого надзорного органа в структуре Правительства Москвы) некоторое время назад в обиход на всех стройках страны вошел полуофициальный термин — «красная зона для застройщика». Что он означает? 

Дело в том, что Москомстройинвест около года назад занялся составлением рейтинга столичных девелоперов c точки зрения вероятности появления объекта-долгостроя у кого-либо из них. И здесь были предложены следующие градации:

● категория высокого риска («красная зона») — к ней относят девелоперские компании, которые, в числе прочих нарушений, допустили отставание от графика строительства своего объекта на 6 и более месяцев и/или неоднократно не соблюдали требования по размещению документов и сведений об объекте, проектной декларации в течение года в ЕИСЖС;

             ● категория среднего риска («желтый список») — в нее вносятся застройщики, допустившие отставание графика строительства на срок от 1 до 6 месяцев и/или не соблюдали требования по размещению сведений об объекте в ЕИСЖС, нарушали порядок размещения в ней проектной декларации или предоставления ежеквартальной отчетности один раз в течение года;

            ● безрисковая категория («зеленый свет») — в нее попадают застройщики, не имеющие проблем с соблюдением графика строек и внесением документов в ЕИСЖС. 

Напомню, что девелоперы должны ежеквартально предоставлять информацию о разрешительной документации, о сроках строительства в ЕИСЖС.  И как только сроки в соответствии с документацией заканчиваются, объект попадает в «красную зону». 

Такое попадание — весьма опасное, кстати, для застройщика — часто продиктовано объективными обстоятельствами (пандемия, санкции, уход с рынка зарубежных производителей стройматериалов и т.д.), управлять которыми девелопер не в состоянии. 

Примеры красного зонирования: ЖК «Лёдово» и ЖК «Ивантеевка» 

Просрочившего график (даже незначительно) застройщика начинают призывать к ответу надзорные ведомства — Фонд развития территорий (ФРТ — бывший Фонд защиты прав дольщиков), региональные Минстрои. Информация о приостановке строительных работ попадает в СМИ. Далее негативный образ транслируется в массы, и у девелопера начинают падать продажи квартир, несмотря на то, что он, в принципе, состоятелен и готов после непродолжительного отставания войти в график. Но внесение в «красную зону», то есть в ЕРПО, очень сильно мешает этому.

  Один из последних примеров такого попадания — два застройщика из Московской области, которые взяли себе довольно большие территории под застройку. Первый — компания ООО «ПКФ Гюнай», признанная банкротом решением Арбитражного суда Московской области от 22.11.2022. Просроченный объект этого девелопера — ЖК «Лёдово» в Домодедово, дольщики которого в настоящее время обращаются с жалобами к Президенту России.

Второй «краснозонщик» — компания «КАЗАЧИЙ ТОРГОВЫЙ ДОМ» со своим долгостроем в подмосковном городе Ивантеевка (ЖК с одноименным названием). Аудиторы оценивают финансовое состояние компании как крайне неблагоприятное. 

Меры безопасности для застройщика  

Что можно посоветовать девелоперам, чтобы не попасть в «красную зону»? Рекомендации здесь следующие:

1) честно доводить до сведения дольщиков информацию о состоянии дел на стройке, делать это систематически в соцсетях, мессенджерах, на своих сайтах, интернет-форумах и т.д.;

2) если застройщик понимает, что он не завершит строительство, то надо направлять уведомление дольщикам с просьбой подписать дополнительное соглашение о сдвиге сроков ввода объекта в эксплуатацию (неустойки в этом случае не стоит опасаться, так как пока действует мораторий на ее взимание — с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года, возможно российские власти его продлят) и добиться того, чтобы допсоглашения о переносе сроков подписали хотя бы 60% дольщиков соответствующего объекта;

3) если надзорные структуры уже подали в суд иск о введении процедуры банкротства в отношении застройщика, то последнему следует срочно подготовить комплект документов, подтверждающих его платежеспособность.

Выполнение третьей рекомендации крайне важно. Есть немало примеров того, как суд прекращал рассмотрение искового заявления (даже от такой авторитетной организации, как ФРТ), когда убеждался, что у девелопера все в порядке с имуществом, оборудованием, штатным расписанием, банковскими счетами и т.д.